LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

1. REAL DECRETO LEY 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE, 9 de noviembre de 2018)

Se modifican los artículos 29 y 45 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) para determinar que el sujeto pasivo del impuesto, cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista. La modificación ha entrado en vigor el día 10 de noviembre y se aplicará a las hipotecas otorgadas a partir de ese momento, a partir del cual serán las entidades financieras las que paguen ese tributo. No tendrá efecto retroactivo.

La entidad financiera paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto, mientras que al cliente le corresponde la tasación, en operaciones de préstamos con garantía hipotecaria.

En Bizkaia no se ha modificado por el momento, por lo que el pago del impuesto de los inmuebles hipotecados ubicados en el Territorio Histórico de Bizkaia será por cuenta del prestatario, como hasta ahora.

 

El pago del Impuesto lo marca la ubicación del inmueble hipotecado.

2. REAL DECRETO LEY 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, (BOE, 18 de diciembre de 2018). Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en vivienda.

Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

La Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos queda modificada siendo los puntos más importantes desarrollados en cuanto a materia de vivienda los que se mencionan a continuación, y con entrada en vigor el 19 de diciembre de 2018.

Ámbito de aplicación (Articulo 4).-  Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

Duración del contrato (Artículo 9). La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Necesidad del arrendador (Artículo 9).- No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Prórroga del contrato (Artículo 10).- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquello, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más. Habrá renovación tácita en caso de no denunciar en la forma y plazos que establece el artículo 1566 y 1581 del Código Civil.

Subrogación por fallecimiento (Artículo 16).- En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga en los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Revisión de la renta (Artículo 18).- Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

Obras de mejora (Artículo 19).- La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Repercusión de gastos generales (comunidad) e individuales (Artículo 20).- Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Sería aconsejable al arrendador que tenga en cuenta aproximadamente los gastos de comunidad de propietarios y ya al inicio del contrato se incluyan estos como renta, evitándonoslo justificar anualmente conforme a las cuentas aprobadas en la junta de propietarios. Además recordar que el propietario es responsable ante la comunidad de propietarios por los gastos no satisfechos y sería lo lógico que estos gastos los abone el arrendador.

Gastos inmobiliaria (Artículo 20).- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato será a cargo del arrendador, cuando éste será persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Derecho de tanteo y retracto (Artículo 25).- No habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

Fianza (Artículo 36).- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de la fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Recordar la Ley 3/2015, de 18 de junio (BOPV 26/06/2015) por la que las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas ubicadas en el País Vasco destinadas tanto a vivienda como a otros usos deberán depositar la fianza en la delegación territorial correspondiente del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda.

  Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto ley.- Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto ley continuará rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo real decreto ley.

Habrá renovación tácita en caso de no denunciar en la forma y plazos que establece el artículo 1566 y 1581 del Código Civil.

 

Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre (BOE 18/12/2018). Medidas fiscales en ITP a favor del alquiler de vivienda.

Esta medida entra en vigor el día 19 de diciembre de 2018 y establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

En Bizkaia no se ha modificado, por el momento, por lo que el pago del impuesto sobre la celebración de los contratos de arrendamiento sólo de vivienda, recae sobre el arrendatario, si bien de manera subsidiaria también lo será el arrendador o propietario de la vivienda si hubiera recibido el primer plazo del pago de la renta sin exigir al arrendatario el justificante de haber satisfecho este impuesto.

El pago de este impuesto lo marca la ubicación de la vivienda arrendada.

3. MEDIDAS DE REFORMA DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (BOE, 18 de diciembre de 2018)

Se modifican diferentes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal y a tener en cuenta la limitación de arrendamiento de vivienda para uso turístico por la comunidad de propietarios y las obras de accesibilidad.

Modificación del fondo de reserva de la comunidad de propietarios (Artículo 9.1).- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.

 

Plazo de adaptación a la cuantía del fondo de reserva (Disposición transitoria segunda).- El incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en la modificación de la letra f) del artículo 9.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este real decreto ley.

Obras de accesibilidad (Artículo 10.1).- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Limitación de arrendamiento de viviendas para uso turístico por comunidad de propietarios (Artículo 17.12).- El acuerdo por el que se limite o condicione el arrendamiento de vivienda para uso turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o no de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

4. LIMITACIÓN SEGÚN EL ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA: PROBLEMAS Y SOLUCIONES

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.

Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante, por lo  que el resto de herederos no forzosos llamados a herencia o legados, como por ejemplo hermanos, tíos, sobrinos o terceros, es decir herederos legítimos y/o voluntarios, pero no forzosos, quedarían bajo esta limitación a la hora de vender bienes inmuebles.

La consecuencia de esta limitación es que muchas entidades bancarias deniegan el préstamo con garantía hipotecaria por el riesgo que asume el comprador por la posible aparición de otros herederos. Nos encontramos con casos en que los herederos legítimos y/o voluntarios no pueden enajenar el bien inmueble heredado hasta que hayan transcurrido dos años desde la muerte del causante porque el comprador necesita préstamo con garantía hipotecaria o no hay suficiente seguridad jurídica para la transmisión del inmueble.

En muchos casos los herederos legítimos y/o voluntarios deben liquidar y abonar el Impuesto sobre Sucesiones con un gravamen superior a los herederos forzosos, cabiendo la posibilidad de aplazamiento del impuesto con garantía personal y/o real.

Como posibles soluciones en una compraventa, en la cual el comprador no quiera asumir el riesgo, existe la posibilidad de hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento. Atención a cómo resolver dicho contrato y a la aparición de otros herederos.